FAQ: Domande frequenti sui mutui a Roma

Viviamo in tempi incerti, ma la vita va avanti e questo potrebbe essere un buon momento per comprare una casa a buon prezzo.

Richiedere un mutuo e investire in un immobile se si dispone di risparmi e stabilità lavorativa dovrebbero essere i fattori più importanti per prendere questa decisione importante e saggia.

È vero, la pandemia ha colpito tutti e tutto, compreso il mercato immobiliare. Inoltre, il settore degli affitti ha visto anche l'introduzione di nuove normative, che interessano sostanzialmente i proprietari. Si spera, però, che le cose tornino gradualmente alla normalità: i prezzi diminuiranno con il miglioramento dell'economia, la creazione di nuovi posti di lavoro e la crescita della fiducia nel futuro.

In linea di massima, non è facile determinare se questo sia un buon momento per pensare di investire. Tanto per cominciare, perché l'acquisto di una casa rappresenta chiaramente un'enorme responsabilità; e per un altro, tutto dipende dalle nostre circostanze individuali. Ad esempio, uscire dalla casa di famiglia, cercare una casa più grande o fare un investimento immobiliare sono tre situazioni molto diverse.

Ecco alcuni indizi che possono aiutarti a decidere quando è il momento migliore per acquistare una casa.

• Prima di tutto, valuta se la tua attuale situazione economica e sociale è favorevole a cogliere un'opportunità. Sfortunatamente, molte persone stanno attraversando un momento difficile dal punto di vista finanziario, il che potrebbe indurre la necessità di vendere la propria casa e forse a un prezzo basso per accelerare il processo. Se segui da vicino il mercato, potresti cogliere una buona opportunità.
• Un'altra cosa da considerare è che sulla scia del lockdown e del lavoro da casa, le famiglie sono ora alla ricerca di diverse tipologie abitative: stanze che si aprono sull'esterno, balconi e persino un piccolo giardino. Se tieni gli occhi sul mercato e stai cercando una tipologia di casa diversa, potresti trovare un ottimo prezzo.
• Guardando al medio termine, tutto indica un calo dei prezzi delle case su tutta la linea. Ma non è tutto. Potresti pensare al tuo tipo di proprietà preferito in relazione all'offerta (ad esempio, i mercati urbani sono più dinamici di quelli rurali).
• Inoltre, tenendo presente la debolezza dell'economia, il fondo potrebbe cadere fuori dal mercato, il che suggerisce che potrebbe essere saggio aspettare un po'. Ma non troppo.
• Un altro fattore perennemente importante quando si tratta di acquistare una casa è il periodo dell'anno. Diversi studi sconsigliano la primavera: molte persone comprano una seconda casa per prepararla all'estate, quindi la domanda sale e fa salire i prezzi.
• In estate i prezzi tendono a salire alle stelle perché tutti i compratori si gettano nella mischia, creando molta concorrenza. E siccome l'estate è quando si spendono soldi per le vacanze, non è il periodo migliore per fare grosse spese... Tutto sommato, la stagione migliore per comprare è l'autunno, quando nessuno pensa di passare l'estate in una casa nuova.
• Questo è quando la domanda diminuisce ei prezzi scendono e le banche migliorano le loro condizioni. E se aspetti l'inverno, tutte le proprietà che non sono state vendute durante l'anno sono ancora sul mercato, quindi è un buon momento per negoziare il prezzo. Tuttavia, se non sono stati venduti potrebbe essere perché sono meno attraenti.

Prezzo dell'immobile e prezzo al metro quadro al momento dell'acquisto di una casa

Quando si acquista una casa, e soprattutto se si ha intenzione di richiedere un mutuo , ci viene naturale chiedeci se il prezzo sia giusto? Come puoi esserne sicuro? In effetti, questa domanda riguarda sia l'acquirente che il venditore, nonché l'inquilino e il locatore nel caso di affitti, e il tuo punto di vista varierà notevolmente a seconda del tuo ruolo in ciascuna di queste situazioni.

In ogni caso, esistono diverse formule oggettive per fissare un prezzo ragionevole per tutte le parti.

Come fai a sapere se il prezzo della casa che vuoi comprare vale quello che chiede il venditore?

Innanzitutto verrà effettuata una perizia immobiliare da parte di un professionista per stabilire il prezzo della casa in base ad alcuni parametri: ubicazione (esistenza di mezzi pubblici, servizi, negozi, aree ricreative, ecc.); altezza e orientamento (gli appartamenti ai piani superiori hanno più luce, una vista migliore e meno rumore quindi il prezzo sarà più alto, soprattutto se hanno il balcone); età e stato della casa (la vita utile è di circa cento anni, anche se si stima che perdano il 15% del loro valore cinque anni dopo la costruzione. Tuttavia, una ristrutturazione può aumentare il valore di una casa fino al 15%, e fino al 25% se si migliora la distribuzione interna degli ambienti. Gli immobili si deprezzano notevolmente nel tempo, il che può portare a una variazione del prezzo del 25%.)

Dovresti anche essere consapevole del fatto che la valutazione non copre fattori che, sebbene possa sembrare diversamente, non influenzano il valore dell'immobile. Ad esempio, il prezzo pagato per l'immobile in passato o un mutuo esistente non hanno alcun impatto.

Come si calcola il prezzo al metro quadro?

Esistono diversi metodi per calcolare il prezzo al metro quadro . Ad esempio, indicatori come la il rendimento immobiliare lordo, il rapporto prezzo/rendimento e il prezzo medio dell'area ti daranno alcuni indizi. Diamo un'occhiata più da vicino.

Il rendimento immobiliare lordo si calcola dividendo il reddito da locazione annuale su un immobile in base al costo di acquisto.

Per esempio:

Rendimento lordo = reddito locativo annuale (affitto mensile x 12 mensilità) / valore della proprietà x 100.

Esempio:

• Costo immobile 150.000€
• Affitto mensile 750€ x 12 = 9000€
• Rendimento annuale 6%
• FORMULA: 9000€/150.000€ x 100 = 6%

Questo è un esempio di rendimento lordo, in cui le spese correnti di possedere un’attività al dettaglio non sono state prese in considerazione.

Le proprietà residenziali in genere restituiscono un rendimento sopra il 4-5% mentre quelle commerciali sopra il 7%.

Il rapporto prezzo/guadagno è un altro buon indicatore. Puoi calcolarlo effettuando l'operazione inversa, ovvero dividendo il prezzo di vendita per il prezzo di affitto annuo. Questo quoziente ti dirà quanti anni ci vorrebbero per pagare la proprietà.

Il prezzo medio della zona ti dà un altro indizio . Questo si ottiene dividendo il prezzo di acquisto per i mq dell'immobile (superficie lorda).

In ogni caso, la chiave è assicurarsi di avere tutte le informazioni necessarie prima di prendere una decisione.

Se stiamo cercando di acquistare casa a Roma ma dobbiamo richiedere un mutuo , una delle prime domande che dobbiamo porci è quanto potremo prendere in prestito dalla banca.

Ma prima di conoscere la risposta a questa domanda, c'è un'altra domanda molto più importante che dobbiamo porci:

Quanto possiamo permetterci di spendere per l'acquisto di una casa?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo calcolare il nostro budget massimo per l' acquisto di una casa.

2 consigli utili:

• Stabilisci un prezzo massimo durante la ricerca della casa.
• Assicurati che la banca dica sì alla tua richiesta di mutuo.

Per calcolare il nostro budget per l'acquisto di una casa, dobbiamo conoscere il nostro reddito netto annuo totale (o il nostro reddito familiare combinato se stiamo pianificando di acquistare una proprietà in coppia). Dovremmo quindi dividerlo per 12, per ottenere il nostro reddito mensile medio.

Di questa cifra, tra 25% e 50%  sarà il denaro che possiamo permetterci di spendere mensilmente per l'acquisto di una casa , rendendolo il nostro budget mensile massimo. Questo importo è anche noto come raporto di indebitamento, il rapporto di indebitamento si considera ottimale quando è compreso tra il 25 e il 50% perché determina la quantità massima di denaro che possiamo spendere per saldare i nostri debiti. E questo è uno dei punti principali su cui le banche si affidano per decidere se concederci un mutuo per l'importo che stiamo cercando.

Qual è l'importo massimo del mutuo che una banca può offrirmi?

Una volta elaborato il nostro budget, dobbiamo scoprire l' importo massimo del mutuo che una banca sarà disposta ad offrire. Le banche tengono conto di diverse variabili nell'analisi e nella determinazione di tale importo:

• La valutazione o perizia dell'immobile che stiamo cercando di acquisire, che è una stima del valore dell'immobile sulla base di criteri predefiniti. Questa stima è fatta da un perito ed è lì per garantire che il valore di mercato rifletta ragionevolmente il prezzo di acquisto/vendita per lo stesso immobile.
• L'uso dell'ipoteca, che significa conoscere lo scopo o l'uso dell'oggetto da ipotecare. Le banche hanno bisogno di sapere se la proprietà sarà la nostra residenza principale, una seconda casa o forse destinata ad altro uso.
• Il prezzo di acquisto, ovvero il prezzo concordato tra il venditore e l'acquirente.
• La capacità di pagamento del cliente, che si basa sulla differenza tra entrate e spese e stabilisce sostanzialmente quanto debito possiamo incorrere.

Sebbene le banche valutino ciascuna domanda separatamente, generalmente non presteranno più di80% del valore di una casa se stiamo cercando di acquistare una prima casa e il 60% per le seconde case. In entrambi i casi, tale percentuale verrebbe applicata al valore di perizia o al prezzo di acquisto, a seconda di quale sia il minore.

Quando si richiede un mutuo, si consiglia vivamente di avere un risparmio sufficiente a coprire circa il 30% del valore della casa. Questo capitale iniziale ci basterà per far fronte a tutte le spese di transazione (spese notarili, tasse, ecc.) e anche per pagare la parte del prezzo che non viene supportato dalla banca.

Differenze tra mutuo e prestito personale

Stai pensando di comprare casa? Sebbene un mutuo ipotecario  sia forse l'opzione di finanziamento più ovvia, ci sono altre alternative, a seconda in gran parte del capitale che dobbiamo raccogliere. Se non abbiamo bisogno di così tanto, un prestito personale potrebbe essere un'alternativa migliore. Sebbene le banche abbiano abbassato l'importo minimo disponibile tramite un mutuo, tendono comunque ad essere almeno da € 50.000. E con ogni probabilità la banca dirà di no se tenteremo di richiedere un mutuo al di sotto di questa soglia.

Inoltre, quando si richiede un mutuo al 80%, dovremo tirar fuori di tasca nostra circa il 30-35% dell'importo dell'immobile: il 20% per coprire la parte di prezzo che la banca non finanzierà, più ulteriori 10 % al 15% di spese. Se non abbiamo questo importo di capitale iniziale, non c'è quasi nessuna possibilità di ottenere un mutuo.

E per quanto riguarda un prestito personale?

Ancora una volta, l'importo sarà un fattore determinante, poiché le banche non saranno disposte a prestare più di 50.000 euro a 75.000 euro. Inoltre, i tempi di rimborso dei prestiti tendono a essere meno flessibili, con termini che vanno dagli otto ai dieci anni.

Differenze tra mutuo ipotecario e prestito personale: importi e durata

Quindi prestito o mutuo? Come sempre, dovremo soppesare attentamente ogni opzione e valutare ogni fattore coinvolto nel raggiungimento di una decisione. Il primo di questi è l'importo che intendiamo chiedere. Come abbiamo appena accennato, se abbiamo bisogno di più di 50.000 euro o più di 8-10 anni per rimborsare il prestito, allora la nostra migliore opzione sarà un mutuo ipotecario . Se abbiamo bisogno di meno di 50.000 euro, forse l'opzione migliore sarebbe un prestito personale. Ricorda, però, che avremo meno tempo per ripagarlo.

Differenze tra prestito personale e mutuo ipotecario: costi e commissioni

Quando si tratta di costi, è importante ricordare che i mutui sono ancorati all'Euribor e quando questo benchmark è basso, un mutuo offrirà un tasso di interesse molto più basso di un prestito al consumo (si tratta di tassi di interesse nominali intorno al 2% al 3% per un mutuo, contro il 5% all'8% per un prestito personale). Tuttavia, un mutuo comporta diversi costi aggiuntivi (spese di sistemazione e di valutazione, le spese addebitate dal notaio e dall'agenzia di gestione, più tasse). Questi costi possono arrivare fino al 10% del valore dell'immobile, che è notevolmente superiore alle commissioni che pagheremmo se richiedessimo un prestito (commissione di concordato e valutazione, spese di intermediazione, ecc.). In questo caso, i costi potrebbero raggiungere i 300 €, anche se dipenderà da caso a caso.

Per quanto riguarda i tassi di interesse, i mutui si basano sui tassi di interesse nominali, mentre i prestiti prevedono un tasso percentuale annuo. Un tasso dinteresse nominale è una percentuale fissa che paghiamo alla banca per averci prestato il denaro. Un TAEG , nel frattempo, si basa non solo sul tasso nominale, ma anche sulla frequenza dei pagamenti, sulle commissioni bancarie e sulle spese che genera la transazione. È importante conoscere la differenza tra questi due tassi di interesse, in quanto è la percentuale del costo del prestito ed è calcolata sulla base del tasso d'interesse nominale, delle commissioni e dei costi di transazione.

Prestito personale vs. mutuo ipotecario al momento dell'acquisto di una proprietà: prtiche burocratiche e altre formalità

Una delle maggiori differenze tra un prestito personale e un mutuo ipotecario è il lavoro di ufficio o legale coinvolto. Anche se questo potrebbe non essere il fattore più importante che influenza la nostra decisione, può fare la differenza tra un processo relativamente veloce e un'applicazione lenta e prolungata.

Quando si richiede un prestito personale , tutto è molto più rapido, soprattutto se non chiediamo così tanto. Facciamo semplicemente domanda per il prestito, facciamo un salto in filiale per firmare il contratto e poi riceviamo il deposito sul nostro conto. È tutto abbastanza semplice e richiede poche scartoffie: prova dello stipendio, contratto di lavoro e dati personali.

Un mutuo, invece, richiede pratiche burocratiche aggiuntive : valutazione dell'immobile e deposito presso il Catasto, negoziazione dei tassi di interesse e prodotti correlati con la banca, appuntamento con il notaio, pagamento dell'imposta di bollo, ecc.

In definitiva, è una decisione che richiede un'attenta riflessione. La buona notizia è che abbiamo opzioni diverse a seconda delle circostanze, anche se è sempre una buona idea fare delle verifiche con un simulatore di mutui.

Mutuo casa e rimborso

Il rimborso di un mutuo consiste nel pagare in anticipo il nostro debito alla banca. Si parla quindi di rimborso integrale, se restituiamo l'intero prestito in essere; o parziale, se anticipiamo parte del denaro. In definitiva, questo metodo è il modo migliore per ridurre il costo totale del mutuo sulla nostra casa .

Come funziona il rimborso del mutuo? 

Per cominciare, dobbiamo sapere che le rate del mutuo si dividono in capitale e interessi. E che, secondo il sistema francese, che è quello che generalmente regola i nostri mutui, nei primi anni ripaghiamo la quota interessi, e negli ultimi anni paghiamo il capitale. Quindi, se il mutuo viene esteso, pagheremo più interessi e aumenteremo il costo finale del mutuo. Al contrario, rimborsandolo, lo ridurremo, riducendo anche il costo finale. Inoltre, il risparmio non è lo stesso se rimborsiamo la rata (in tal caso pagheremo una rata più piccola), o il termine (in tal caso, pagheremo in meno tempo).

Da tutto questo chiariamo che dobbiamo conoscere bene come funziona il nostro mutuo per ottenere l'uno o l'altro dei benefici di rimborso.

Tassa di rimborso anticipato sul mutuo

Anche se sembra curioso, il rimborso può avere un costo. Come mai? Semplicemente, poiché l'entità aveva pianificato di ottenere un profitto in base a una durata ed a una rata. Il rimborso anticipato del mutuo significa che non percepirebbe più gli interessi concordati. Questa commissione viene pagata contestualmente al rimborso del capitale, quindi dobbiamo avere un importo residuo per evitare costi di gestione e di elaborazione. E, se ciò non bastasse, la sanzione complessiva è solitamente piuttosto alta poiché, vista la concorrenza tra enti, l'intenzione è di non cambiare banca.

Tale costo è espresso come quota di rimborso anticipato e dipende dal fatto che l'interesse sul nostro mutuo sia fisso o variabile.

Quindi un mutuo a 30, 20 o 15 anni ? Ebbene, dovremo analizzare ciò che ci interessa di più, in base alla nostra liquidità attuale, alla nostra capacità di risparmio e ai nostri interessi futuri. In generale la restituzione nei primi anni è più onerosa qualunque sia il tipo di mutuo, anche se la chiave è rivedere attentamente le condizioni del nostro contratto di mutuo. Tuttavia, d'altra parte, il rimborso all'inizio è solitamente il più redditizio, poiché risparmieremo interessi. E a maggior ragione se il nostro mutuo è variabile poiché, se scende, rimborsandolo possiamo estinguere prima il debito ed evitare di risentire di possibili rialzi futuri. Anche così, fai prima una verifica con un simulatore di mutuo  per accertare la tua situazione specifica.

Come estinguere un mutuo?

In primo luogo, è consigliabile preparare una tabella di rimborso, che è pur sempre un calcolatore di mutuo, che ci permetterà di scoprire in ogni momento i nostri risparmi. E poi dovremo comunicarlo alla banca. Così facile.

Per quanto riguarda il dubbio se rimborsare la rata o il termine, con il primo metodo abbasseremo le nostre mensilità, anche se il termine rimane lo stesso; e con la seconda pagheremo lo stesso, ma in meno tempo. In generale, di solito è più vantaggioso ridurre il termine per eliminare gli interessi, anche se ancora una volta dipenderà da caso a caso (ad esempio se pagare le rate comporta una grande fatica, o in caso contrario, se vogliamo risparmiare) .

Estinguere il mutuo o continuare a risparmiare?

In primo luogo, e anche se è ovvio, se si pensa di estinguere il mutuo, sarà necessario avere un risparmio sufficiente. Ma perché non continuare a risparmiare, invece di rimborsare? Bene, sebbene dipenda da ogni profilo, dovremo eseguire calcoli per vedere quale opzione sarà più redditizia per noi. In generale, più basso è il mutuo casa , meno interessante sarà da rimborsare, essendo più redditizio investire in altri prodotti finanziari che ci forniscono maggiori ritorni. Ecco perché dovremo confrontare l'interesse sul nostro mutuo con quella percentuale di redditività.

La varietà di prodotti ipotecari disponibili a Roma potrebbe essere schiacciante per coloro che non hanno familiarità con i mutui. I due principali tipi di mutui in Italia sono i mutui a tasso fisso e variabile. Ci sono anche alcuni tipi di mutui per circostanze diverse. Ecco una breve panoramica dei due principali tipi di mutui in Italia:

• Mutui a tasso fisso: Questi mutui sono a tasso fisso per tutto il periodo di riferimento. Per tasso di interesse  fisso si prende come riferimento l'IRS di riferimento in base alla durata del mutuo prescelto. I mutui a tasso fisso sono popolari tra gli acquirenti di case in Italia, con circa il 75% dei mutui concessi come mutui a tasso fisso. Il tasso variabile standard può essere molto più costoso, quindi i proprietari di abitazione spesso rimuteranno la loro proprietà alla fine del periodo di tasso fisso. Gli istituti di credito di solito offrono mutui per termini di circa 25 anni; tuttavia, è possibile negoziare mutui più brevi (ad esempio, 15 o 20 anni) e mutui più lunghi (ad esempio, 30 o 35 anni).
• Mutui a tasso variabile: I mutui a tasso variabile per definizione possono variare e dipendono dal tasso di interesse generale(spesso gran parte degli istituti  prende come riferimento l'Euribor a tre mesi). Questo li rende più rischiosi dei mutui a tasso fisso in Italia, ma possono essere utili se i tassi di interesse scendono improvvisamente. Molti mutui a tasso variabile sono a tasso variabile puro, che è un tasso fissato dai singoli istituti di credito e può cambiare in qualsiasi momento (ad esempio, dopo un aumento o un calo del tasso di base fissato

Roma e Provincia ha uno dei più grandi mercati dei mutui nell'Italia, per un valore attuale di circa 2 miliardi di euro, Roma si classifica al quarto posto tra le più attrative. La proprietà di una casa è più popolare a Roma che in molti paesi in tutta Europa. Sebbene negli ultimi anni sia diminuito tra i gruppi di età più giovani, l'acquisto di una casa a Roma e l'ottenimento di un mutuo rimangono qualcosa che molte giovani famiglie pianificano. Ci sono diversi tipi di mutui a Roma disponibili tramite banche e società di costruzione. La maggior parte dura circa 25 anni, anche se possono essere ancora più lunghi.

Non ci sono restrizioni legali per gli adulti che ottengono un mutuo a Roma. Anche gli stranieri possono stipulare mutui a Roma, residenti o non residenti, anche se i termini esatti variano a seconda dei singoli istituti di credito. Ogni banca o società finanziarie avrà i propri requisiti, ma in generale i principali fattori che vengono presi in considerazione sono:

• Età: poiché i mutui sono essenzialmente mutui per la casa che vengono estinti in un lungo periodo, è più difficile per le fasce di età più anziane stipulare un mutuo a Roma. La maggior parte delle banche e delle società finanziarie non rifiuterà completamente i richiedenti più anziani, ma probabilmente chiederanno un deposito iniziale più grande e limiteranno il tempo concesso per rimborsare il mutuo.
• Reddito e  garanzie reddituali: gli istituti di credito dovranno essere sicuri che le rate del mutuo saranno soddisfatte e calcoleranno i rischi quando offrono mutui. Ciò può mettere in svantaggio i lavoratori autonomi e i liberi professionisti a Roma. Dovrai mostrare una prova dei guadagni e l'importo che puoi prendere in prestito dipende dall'importo che l'istituto di credito ipotecario ritiene che tu possa rimborsare.
• Merito creditizio: come per i prestiti e altre forme di credito a Roma, la tua storia creditizia verrà controllata per determinare se sei idoneo per un mutuo. Se hai un cattivo credito o un punteggio di credito basso, i prestatori potrebbero essere riluttanti a concederti un mutuo. La cosa migliore da fare in queste situazioni è passare alcuni mesi cercando di aumentare il tuo punteggio (ad esempio, saldando eventuali debiti in sospeso).

Il prezzo medio di una casa in Roma  è rimasto piuttosto alto ed è attualmente di circa 3.064 euro al mq.

Se ti stai trasferendo a Roma e ti stai chiedendo se acquistare o affittare una casa, ci sono pro e contro per ciascuno. La tua decisione dipende dalle tue preferenze e circostanze personali. L'affitto offre maggiore flessibilità ma minore stabilità. I costi di affitto possono essere elevati, soprattutto a Roma, ma spesso è una mossa più praticabile nel primo periodo prima di aver deciso dove stabilirsi.

Puoi richiedere un mutuo direttamente presso una banca. In alternativa, puoi utilizzare un mediatore creditizio che può confrontare diversi mutui a Roma. Prima di richiedere un mutuo, controlla con gli uffici di segnalazione del credito e chiedi un rapporto di credito gratuito per assicurarti che non ci siano errori di segnalazione. È una buona idea quindi parlare con alcuni consulenti financiari per aiutarti a scegliere l'opzione giusta per il mutuo. Questi possono includere consulenti all'interno di banche, oppure puoi parlare con un consulente finanziario indipendente o un broker di mutui.

Quindi dovrai iniziare a raccogliere la documentazione che la banca potrebbe richiedere, tra cui:

• Le buste paga degli ultimi tre mesi
• Prova del tuo stato di residenza a Roma (se applicabile)
• Un riepilogo annuale delle tasse del tuo datore di lavoro
• Da tre a sei mesi di estratti conto
• Prova di eventuali benefici pensionistici o assicurativi ricevuti in Italia
• Da due a tre anni di conti verificati se sei un lavoratore autonomo in Italia
• Dichiarazioni fiscali (ultimo anno e anno precedente)
• Bollette attuali in Italia
• Carta d'identità, passaporto o altra forma di identificazione
• Rendiconto finanziario della famiglia

In generale, di solito sono necessari circa 18-40 giorni per l'elaborazione di una domanda di mutuo. Questo periodo di tempo può essere più lungo per le situazioni complesse.

Gli stranieri, sia residenti che non residenti, possono acquistare legalmente casa, appartamento e ottenere un mutuo a Roma e Provincia. Tuttavia, per i non residenti ei cittadini non UE, la procedura per i mutui può essere un po' più complicata. È molto più facile ottenere un mutuo a Roma come straniero se:

• Risiedi in Italia da almeno due anni
• Hai un lavoro a tempo indeterminato in Italia
• Hai un conto bancario in Italia

Questi requisiti sono generalmente in vigore per garantire che il richiedente abbia accumulato una buona storia creditizia in Italia. I non residenti e coloro che non sono in possesso di tali requisiti hanno comunque la possibilità di stipulare un mutuo non-status (detto anche mutuo di autocertificazione) dove si deve versare un acconto di almeno il 25%.

Un mutuo del 100% copre l'intero prezzo di acquisto di una nuova casa, permettendoti di acquistare un immobile senza utilizzare un deposito.  In generale, infatti, quando chiediamo un mutuo alla banca, il prestito copre solo l'80% circa del valore; occorre quindi poter anticipare il 20% autonomamente, oltre alle spese. Tuttavia, ci sono alcune banche che finanziano il 100% del mutuo.

Un mutuo al 100% funziona più o meno allo stesso modo di qualsiasi altro tipo di mutuo a rimborso , quindi dovrai effettuare rimborsi mensili, con interessi, per la durata del tuo mutuo. Gli istituti di credito tendono ad addebitare tassi di interesse più elevati per i mutui al 100% rispetto ai mutui tradizionali perché esiste un rischio maggiore che possano perdere denaro se non si è in grado di estinguere il mutuo.

I finanziatori possono chiedere anche che tu abbia un garante, che generalmente sarà un parente stretto, o talvolta un amico, per avere la possibilità di ottenere un mutuo al 100%.

Dobbiamo precisare che generalmente le banche a Roma errogano mutui per un importo compreso tra il 50% e l'80% del valore immobiliare, sottolineando che lo stesso valore non prende a riferimento il prezzo d'acquisto, bensì la perizia effettuata da un esperto. Se per esempio, una casa costa 100 mila e il perito la valuta 80 mila, sarà su quest'ultima soglia che la banca concederà massimo l'80% del capitale a mutuo, e il debitore dovrà finanziare il restante 20%, per esempio, con una fideiussione. Questo perché le normative che regolano l'erogazione dei mutui fondiari hanno impostato il limite massimo all'80% del valore dell'immobile.

I requisiti per ottenere a Roma un muto 100 per cento richiedono quindi prima di tutto l'apertura di una polizza fideiussoria per garantire il pagamento del restante 20% rispetto al mutuo finanziato all'80%. Inoltre, si richiede di:

• avere stabilità economica con entrate costanti e sicure, meglio se con un contratto di lavoro a tempo indeterminato;
• dimostrare che non si supererà il 30% della stipendio pagando mensilmente la rata del mutuo;
• non essere iscritti alle liste dei cattivi pagatori, o segnalati al CRIF;
• poter contare sulla presenza di un terzo garante (un parente stretto o un genitore) che garantisca alla banca il rimborso del finanziamento in caso di insolvenza da parte dell’intestatario del mutuo;
• non utilizzare il mutuo per l'acquisto di immobili facenti parte delle categorie di lusso.

Nella maggior parte dei casi la presenza di un contratto di lavoro a tempo indeterminato e di un doppio reddito familiare o di un garante facilitano l'erogazione del mutuo e la concessione dello stesso sarà garantita.

Un garante è qualcuno disposto a supportare la tua richiesta di mutuo o prestito, che interverrà e pagherà al posto tuo se tu non puoi.

Avere un garante può essere essenziale se si desidera un mutuo al 100 per cento. In genere, saranno anche parenti stretti o talvolta amici. Tipicamente viene richiesto che, alla scadenza del mutuo, il garante non abbia superato i 75 anni di età e una buona storia creditizia per avere le migliori possibilità di aiutare la tua domanda. L'età massima tende a variare tra i prestatori.

Il vantaggio principale dato da un mutuo al 100% è che si può comprare una casa praticamente senza avere liquidità. Tuttavia esistono anche una serie di inconvenienti; ad esempio, i tassi di interesse applicati sono più elevati rispetto ai mutui tradizionali, dal momento che si tratta di un prestito più rischioso per l’istituto di credito. Per lo stesso motivo, le garanzie richieste saranno più stringenti.

Molte banche a Roma propongono il mutuo a 100 per cento ai clienti giovani under 40 come mutuo prima casa. Vengono proposti appositamente mutui per giovani con agevolazioni e incentivi per l'acquisto o ristrutturazione di una prima casa.

Ottenere un mutuo 100 per cento è più facile di quello che si possa pensare, anche grazie alle agevolazioni del Decreto Sostegni Bis che estende la garanzia offerta dal Fondo Consap dal 50% all’80% della quota capitale per i mutui superiori all’80%.

Anche nel caso di un lavoratore precario o senza busta paga, si potraa comunque ottenere un mutuo 100 per cento per l'acquisto della prima casa, ecco le caratteristiche da soddisfare:

1. poter contare su una persona che faccia da garante del mutuo; sarà il parente garante a sottoscrivere la polizza fideiussoria a garanzia del mutuo, e si dovrà anche procedere all'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile acquistato.
2. accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap, sarà direttamente lo Stato a fornire la garanzia aggiuntiva. Questo fondo è un grosso vantaggio da sfruttare per acquistare la prima abitazione, è attivo ogni anno fino ad esaurimento delle risorse ed è dedicato alle seguenti categorie di beneficiari: a) lavoratori autonomi o con contratto a chiamata (tempo determinato, contratto atipico); b) nuclei famigliari composti da un solo genitore con almeno un figlio minore a carico; c) coppie in cui uno dei due conviventi ha un età uguale o inferiore ai 35 anni; d) affittuari di case popolari.

Inoltre, chi ha meno di 36 anni ed un ISEE inferiore ai 40.000 euro, può ottenere un finanziamento agevolato detto mutuo under 36, accedendo di fatto al Fondo di Garanzia prima casa Consap.

In generale, moltissime soluzioni di mutuo 100 per cento prevedono un'ampia durata a garanzia della sostenibilità della rata e la possibilità di una gestione flessibile, senza rinunciare a uno spread che rimane nella media.

Ottenere un mutuo al 100 per cento non è molto semplice, per i motivi descritti sopra, se si vuole acquistare casa senza soldi si possono considerare alcune alternative:

• Acquistare una casa in costruzione: comprando una casa dal costruttore consente di pagare le rate poco alla volta fino a raggiungere quel 20% del prezzo che mediamente le banche non finanziano con il mutuo. Si risparmia inoltre sulle imposte: con le agevolazioni attuali, si potrà versare, per la prima casa, un’imposta di registro del 2% e un’Iva del 4% (anziché del 10)
• Mutuo con LTV al 95%: Consiste in un'operazione di mutuo in cui l'istituto erogante, la banca concede il 95% del prezzo di acquisto dell'immobile. Es: Per un immobile di 200.000,00 € l'acconto che dovrà sostenere il cliente mutuatario  è pari a 10.000,00 €, i restanti 190.000,00 € saranno erogati dalla banca.
• Affitto con riscatto: consiste nella sottoscrizione di un contratto di locazione che garantisca che, trascorso un certo periodo di tempo, l'acquirente abbia diritto di acquistare la casa ad un prezzo concordato con il proprietario, scontando l'importo che ha pagato tramite il canoni mensili fino a quel momento. Il che è vantaggioso sia per l’inquilino, che non perde nulla, sia per il venditore che incassa una rendita in attesa della vendita definitiva.
• Acquistare immobili di proprietà di una banca: le banche hanno accumulato una grande quantità di capitale sotto forma di case. Su idealista si trovano diverse offerte di questo tipo (vedi ad esempio le case in vendita da parte di Unicredit)  a prezzi più convenienti rispetto alla media, con mutui adatti a questo tipo di acquisto a condizioni vantaggiose per i contraenti, in quanto la banca stessa è la prima interessata a disfarsi di questa tipologia di appartamenti.

Se non riesci a ottenere un mutuo al 100%, o se decidi che non è una buona scelta per te, il risparmio di un deposito può ampliare notevolmente le tue opzioni di mutuo. Un deposito potrebbe aprire la strada all'ottenimento di un mutuo del 95%.

Se la tua famiglia non è in grado di essere un garante, ma vuole comunque aiutarti, potrebbe valere la pena considerare se possono offrire un deposito in regalo.

Laddove i finanziatori ti stanno rifiutando a causa di scarso credito, potrebbero esserci alcuni modi in cui puoi migliorare il tuo punteggio di credito .

Quanto dovrai prendere in prestito per un mutuo dell'80% dipenderà dal valore della proprietà che desideri acquistare. Ad esempio, se desideri acquistare una proprietà del valore di € 250.000, dovrai poter prendere in prestito €  200.000. Se puoi prendere in prestito questo importo dipenderà da quanto guadagni e quali impegni finanziari hai già.

Sì, puoi utilizzare un broker-mediatore di mutui che sarà in grado di aiutarti a trovare il mutuo adatto a te. Puoi anche leggere le nostre guide sui mutui per ulteriori informazioni prima di fare la domanda.

No, ma migliore è il tuo punteggio di credito, più è probabile che tu venga accettato per un mutuo. Se il tuo punteggio di credito è basso, è ancora possibile ottenere un mutuo, ma sarà più difficile e i tassi di interesse saranno più alti.

• Tassi ipotecari migliori rispetto a qualcuno senza deposito, con un deposito del 5% o del 10%.
• Rimborsi mensili più piccoli
• Una selezione più ampia di offerte di mutui da confrontare

• Risparmiare un deposito del 20% può richiedere molto tempo
• Un tasso di interesse più alto rispetto a qualcuno con un deposito più grande
• Una parte maggiore dei tuoi risparmi sarà vincolata a casa tua

Per qualificarti a Roma, come in tutta Italia per un mutuo dell'80% dovrai soddisfare i criteri di prestito della tua banca. Questo può variare da caso a caso, ma nel complesso, avrai bisogno di una buona valutazione del credito e sarai in grado di dimostrare che puoi permetterti i rimborsi mensili.

Nel valutare la tua domanda di mutuo, i finanziatori esamineranno il tuo reddito e le tue uscite. Esamineranno le tue abitudini di spesa, esamineranno ciò che spendi per le normali bollette della famiglia e altre spese e valuteranno quanto devi per carte di credito, prestiti e così via. Finché sono soddisfatti, non ti sforzerai troppo e potrai permetterti comodamente i tuoi rimborsi, dovresti essere accettato per il tuo mutuo. Dovrai anche mostrare una prova del tuo deposito e un documento d'identità.

• Parlaci di te e un nostro consulente verificherà l'idoneità e l'accessibilità del tuo mutuo.
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Il costo per comprare una prima casa non si esaurisce al mutuo da accendere per l’acquisto ma bisogna considerare i costi di tasse, perizie, notaio, che vengono calcolate in percentuali diverse sul diverso importo di mutuo che si chiede. Molti di questi costi si abbattono quando l'acquisto riguarda una prima casa da parte di giovani under 36. Vediamo, dunque, quali sono i costi a Roma per comprare la prima casa tra tasse, costi e mutuo.

Per comprare una prima casa accendendo un mutuo, la prima cosa da fare è quella di rivolgersi alla banca per la richiesta del mutuo che, come ormai ben noto, non viene concesso in tempi rapidi non appena presentata la richiesta ma la banca si riserva tutto il tempo necessario per esaminare, controllare, verificare la richiesta di mutuo con tutta la relativa documentazione del richiedente, da situazione economico-finanziaria a situazione lavorativa, reddituale, di affidabilità creditizia, ecc.

Solo una volta accettata la richiesta di mutuo, per cui generalmente ci vogliono in media due mesi, il richiedente riceve la cifra richiesta. Specifichiamo che generalmente gli importi di mutuo che vengono concessi sono all'80% nella maggior parte dei casi da diverse banche ma ci sono anche banche che oggi concedono mutui al 95% e anche al 100%.

Per comprare una prima casa bisogna considerare i costi di:

• mutuo;
• spese di istruttoria, che si aggirano tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato;
• imposta ipotecaria per un valore del 2% dell’importo di iscrizione ipotecaria;
• imposta di registro al 2%;
• spese per il perito, che oscillano tra i 100 e i 300 euro, ma anche più;
• spese notarili, generalmente al 2-2,5% del valore del mutuo.

Calcolo costi acquisto prima casa da 200 mila euro

Per fare un esempio di calcolo di costi effettivamente da sostenere per l’acquisto di una prima casa da 200.000 euro e richiesta di mutuo all’80% del suo valore, cioè 160 mila euro, le spese complessive sono le seguenti:

• 3.200 euro di spese notarili (2% di 160 mila euro)
• perizia per il mutuo, 300 euro; 
• spese di istruttoria, 500 euro; 
• imposta di registro, 2.400 euro circa; 
• imposta ipotecaria e catastale, da 50 euro ognuna, per un totale di 100 euro; 
• imposta sostitutiva per il mutuo relativo alla prima abitazione (0,25% di 160.000), 400 euro.

Il totale delle spese per l’acquisto di una casa a Roma da 200 mila euro con mutuo possibile all’80% da 160mila euro è di circa 6 mila e 900 euro cui aggiungere l'importo mensile della rata di rimborso.

La legge in Italia prevede la detraibilità degli interessi passivi e delle spese derivanti da contratti di mutuo ipotecari stipulati per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.

In particolare il beneficiario ha diritto ad una detrazione dall’IRE lorda (ex. Irpef) del 19% su:

• interessi passivi;
• oneri accessori (spese notarili, spese di istruttoria e di perizia, eventuale commissione per l’attività di intermediazione, oneri fiscali);
• quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Inoltre, è previsto il pagamento di un’imposta sostitutiva (dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale) ridotta dello 0,25% sull’importo finanziato.

Domanda comune per noi tutti quando si fa la richiesta di mutuo, ad esempio un mutuo prima casa, ed è sempre lo stesso: meglio il tasso fisso o il tasso variabile? Non c’è una scelta a priori migliore dell’altra, c’è solo una regola generale da seguire.

Il tasso fisso è indicato per chi dispone di una situazione economica stabile ma non vuole assumersi il rischio di possibili rincari futuri, preferendo una rata stabile nel corso del tempo; il variabile è un’ottima opportunità per chi sceglie la convenienza ma può affrontare senza problemi l’eventuale aumento del tasso d’interesse (e quindi della rata), determinato dalle oscillazioni del parametro di riferimento (solitamente l’Euribor). I più indecisi hanno a disposizione anche le opzioni a tasso misto e a rata costante sopra descritte.

Una "seconda ipoteca" viene utilizzata quando un mutuatario che possiede una proprietà stipula un altro mutuo per acquistare una seconda casa. Questo non deve essere confuso con le ipoteche di secondo grado, che sono ipoteche di secondo grado garantite contro un immobile che già possiedi.

Questo dipenderà da una serie di fattori. Potresti aver superato i criteri di ammissibilità per il tuo mutuo esistente senza problemi, ma le banche a Roma tendono ad essere molto più severe quando valutano le domande per le seconde case.

Ecco cosa sarà diverso:

• I controlli di accessibilità sono più severi e i requisiti di reddito in genere più elevati.
• I requisiti di deposito sono generalmente più elevati.
• Il cattivo credito può essere più restrittivo.
• I tassi di interesse saranno probabilmente più alti.
• Il numero di istituti di credito accessibili sarà inferiore.
• La decisione sul prestito può dipendere dalla tua capacità di pagare entrambi i mutui contemporaneamente.

In sintesi, se stai facendo la domanda per un altro mutuo perché stai acquistando una seconda casa, dovrai superare tutti i controlli di accessibilità e ammissibilità che l'istituto di credito ha effettuato quando ti stavano valutando per il tuo primo mutuo, tranne che probabilmente saranno più severi.

Il prestatore dovrà essere sicuro che riuscirai ad estinguere due mutui contemporaneamente e la prima cosa che vorranno sapere è se la seconda casa per cui hai bisogno di un mutuo è una proprietà residenziale o un investimento da acquistare in locazione.

Una persona fisica che ottiene un mutuo per acquisto, costruzione o ristrutturazione della seconda casa, deve corrispondere una tassa pari al 2% del finanziamento.

Se stai cercando un mutuo su una seconda casa, dovresti aspettarti che la banca consideri i seguenti fattori quando valuta la tua idoneità:

• Il tuo tipo di reddito: i mutuatari con un lavoro a tempo pieno comportano il minor rischio per i prestatori, ma ottenere un mutuo per una seconda proprietà può ancora essere possibile tramite un fornitore specializzato se sei un lavoratore autonomo o guadagni una somma significativa attraverso cose come benefici, bonus e commissioni .
• Il tuo rating di credito: ottenere l'approvazione per una seconda ipoteca potrebbe rivelarsi più difficile rispetto a quando stavi stipulando la tua prima casa, poiché alcuni istituti di credito ipotecario di seconda sono più severi quando si tratta di concedere prestiti a persone con una storia di credito negativo. Tuttavia, i fornitori specializzati potrebbero prendere in considerazione la gravità del problema del credito e da quanto tempo è rimasto nella tua pratica e adottare un approccio più flessibile alla tua domanda.
• La tua età: ottenere un secondo mutuo per una seconda casa può essere più difficile se sei in pensione poiché alcuni istituti di credito non soddisfano i mutuatari con più di 75 anni, altri arrivano fino a 85 e una minoranza presterà a un pensionato di qualsiasi età purché sono fiduciosi di poter soddisfare le rate del mutuo durante il pensionamento.
• Il tipo di proprietà: se speri di ottenere un mutuo per una seconda casa che includa elementi costruttivi non standard (ad es. tetti di paglia, strutture in legno), potrebbe essere necessario un prestatore specializzato poiché alcuni fornitori considerano questi edifici ad alto rischio.

Il modo più semplice per assicurarti di ottenere le migliori tariffe sul mutuo della seconda casa è avere accesso a tutti i prestatori sul mercato. In questo modo, tutte le offerte più vantaggiose per le quali hai diritto saranno disponibili per te.

I nostri broker - mediatori creditizi hanno accesso a tutti i prestatori di mutui per la seconda casa sul mercato.

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Parlare con il giusto broker ipotecario può potenzialmente aiutarti a risparmiare tempo e denaro quando si tratta di ottenere un mutuo su una seconda casa, e questo è qualcosa con cui possiamo aiutarti.

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Una seconda ipoteca sulla tua casa esistente non è la stessa cosa di un mutuo per la seconda casa per l'acquisto di un altro immobile, né è la stessa cosa di un mutuo. È ciò che è noto come un mutuo per la casa o un mutuo di secondo grado. Sono prestiti garantiti contro una proprietà che possiedi in base a una seconda carica e funzionano effettivamente come una seconda ipoteca.

Le persone spesso prendono prestiti per la casa quando hanno bisogno di raccogliere capitali ma non possono, o non desiderano, mutuo . I prestatori possono essere flessibili con questi prodotti, in termini di prestito a valore e cattivo credito, e alcuni fornitori presteranno fino a x10 il reddito del mutuatario.

Spesso sentiamo la domanda "quanto è facile ottenere un mutuo su una seconda casa?" e la risposta dipenderà dal tuo profilo di mutuatario e se le banche di Roma valutano che tu sia in grado di supportare un mutuo per la seconda casa insieme a quello esistente.

La cosa da ricordare è che un mutuo per la seconda casa sarà probabilmente più difficile da ottenere rispetto al tuo primo mutuo, perché le condizioni  imposte dai finanziatori sono più severe. Inoltre, è spesso necessario un deposito più elevato e le bancche possono essere meno indulgenti nei confronti di situazioni di tipo credito negativo.

Tuttavia, con la consulenza specialistica di un nostro broker - mediatore creditizio a Roma, avrai le migliori possibilità di ottenere un accordo favorevole.

Non esiste un punteggio di credito valido per tutti i mutui a Roma. Non tutti i creditori 'segnano' il credito, semplicemente 'controllano' se sono sfavorevoli.

Molti dei nostri clienti vogliono sapere se esistono mutui seconda casa per mutuatari inesigibili e la risposta è sì. Questi sono disponibili da istituti di credito specializzati. Il fatto che tu possa qualificarti per uno dipenderà dalla gravità dei tuoi problemi di credito da quanto soddisfi i requisiti del prestatore.

Sì, potrebbe essere possibile. Ci sono istituti di credito specializzati in mutui per case vacanza per immobili a Roma e un numero minore che li fornisce per case all'estero.

Se possiedi già una proprietà e stai cercando di acquistare una casa per le vacanze altrove nel paese, potrebbe essere possibile farlo con un altro mutuo residenziale piuttosto che sostenere i costi aggiuntivi di un accordo commerciale.

Se hai intenzione di affittarlo, allora è possibile, ma alcuni istituti di credito impongono restrizioni sulla quantità massima di tempo in cui puoi farlo (spesso 3 mesi all'anno). Non tutti gli istituti di credito sono felici di prendere in considerazione queste richieste perché la natura degli affitti per le vacanze significa che il reddito da locazione è spesso incoerente e ciò può influire sulla tua capacità di rimborsare il prestito.

I mutui per le seconde case non sono diversi dai mutui per la prima casa.

Circa 25-30 anni sono standard a Roma e tutta Italia, ma stipulare un contratto più lungo significa rimborsi mensili inferiori.

Tuttavia, pagherai meno interessi se prendi un termine più breve e quindi il costo complessivo sarà inferiore.

Il termine per il quale avrai diritto dipende da quanto puoi permetterti di pagare ogni mese.

Un mutuo per la ristrutturazione della casa si basa su un fattore chiave: il suo valore dopo la ristrutturazione. I prestiti per ristrutturazioni utilizzano il valore stimato di una casa dopo la ristrutturazione invece del valore attuale della casa per calcolare quanto può prendere in prestito un proprietario di casa. Questo dà ai proprietari di abitazione il credito per l'aumento del valore della casa dalla ristrutturazione proposta in anticipo.

È facile confondersi su questo termine, dato che alcuni dei prodotti offerti come "prestiti per la casa" sono in realtà solo prestiti personali non garantiti, che non sono adatti alla maggior parte dei progetti a causa dei loro tassi di interesse elevati, più brevi termini e dimensioni limitate del prestito. Questi comuni "prestiti per la casa" non sono prestiti di ristrutturazione.

Il mutuo ristrutturazione è l'unico tipo di prestito che dà credito ai proprietari di abitazione per il valore futuro di una casa. L'utilizzo del valore dopo la ristrutturazione ti aiuta anche a ottenere il tasso più basso possibile, poiché i prestatori in genere fissano i tassi in base al rapporto prestito/valore (ne parleremo più avanti).

Esistono diversi tipi di prestiti per ristrutturazioni che utilizzano il valore successivo alla ristrutturazione.

Sia che tu stia cercando un prestito per coprire i costi di ristrutturazione di una singola stanza, come il tuo bagno o la tua cucina; un paio di stanze; tutta la tua casa l'opzione di prestito che scegli può avere un impatto enorme. Contattaci subito per trovare il mutuo migliore per te: i tuoi tassi di interesse, i pagamenti mensili, l'importo che puoi prendere in prestito e se dovrai rifinanziare o meno il tuo primo mutuo.

A differenza dei tradizionali prestiti per la casa, i mutui per ristrutturazioni si basano su quale sarà il valore della tua casa DOPO la ristrutturazione. Questo fattore chiave aumenta notevolmente l'importo che puoi prendere in prestito, perché consente ai proprietari di case di attingere alla loro equità futura, assicurando anche ai proprietari di case di ottenere il tasso più basso possibile.

Tutto si riduce alla differenza tra il valore attuale della casa e il valore dopo la ristrutturazione. Se si stanno apportando grandi miglioramenti alla casa il suo valore aumenterà.

Ecco un semplice esempio:

La famiglia Rossi sta cercando di fare miglioramenti domestici che costeranno € 250.000.  Hanno acquistato la loro casa 5 anni fa e ora sono pronti per l'aggiunta a due piani e la ristrutturazione della cucina di cui discutono da anni.

Il valore della loro casa oggi è di € 500.000 e hanno un mutuo in sospeso di € 350.000.

Per ricapitolare:

• Costo di ristrutturazione: € 250.000
• Valore attuale della casa: € 500.000
• Mutuo attuale: € 350.000

I Rossi stanno apportando grandi miglioramenti alla loro casa e il suo valore aumenterà.

• Valore attuale della casa: € 500.000
• Valore dopo la ristrutturazione € 750.000

Quando si tratta di prestiti tradizionali per la casa, il numero magico è solitamente dell'80%, il che significa che puoi prendere in prestito fino all'80% del valore attuale della casa.

Quindi, quando si utilizza il valore corrente di € 500.000, 80% = € 400.000 . Ma i Rossi hanno un saldo ipotecario eccezionale di € 350.000, quindi € 400.000 meno € 350.000 = € 50.000 .

Pertanto, utilizzando un prestito che utilizza il valore corrente della casa, possono prendere in prestito solo € 50.000.

Ora confrontiamolo con l'utilizzo del valore futuro della casa, € 750.000. 80% di € 750.000 = € 600.000.

E quando deduci il saldo del mutuo in sospeso di € 350.000 dai € 600.000, possono ottenere € 250.000 da rinnovare!

Prendendo in considerazione il valore futuro di € 750.000, la famiglia è pronta a realizzare i propri sogni di ristrutturazione.

Fai pure te il prossimo passo verso la ristrutturazione della tua casa, contattaci subito per verificare se il tuo progetto è idoneo.

Un prestito per ristrutturazione casa è perfetto per i proprietari che altrimenti prenderebbero in considerazione un classico mutuo per la casa o un rifinanziamento in contanti che beneficerebbero di una valutazione basata sul valore attuale della casa, non su quello futturo, che altri prestiti di ristrutturazione della casa considerano.

I finanziatori assumono periti che utilizzano i piani di ristrutturazione forniti dal proprietario della casa per prevedere quanto valore i lavori di ristrutturazione aggiungeranno al valore attuale della casa. Questo è un tipo speciale di valutazione chiamata valutazione "come completata".

Questo dipende dal tipo di prestito di ristrutturazione che stai prendendo in considerazione, dal valore della tua casa dopo la ristrutturazione, dal tuo attuale saldo ipotecario e dalla tua solvibilità, tra molti altri fattori. Contattaci subito per vedere quanto potresti essere in grado di prendere in prestito con un prestito per ristrutturare casa.

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I prestiti per ristrutturazioni non solo aumentano il tuo potere di indebitamento in base al valore della tua proprietà dopo la ristrutturazione, ma offrono tassi di interesse e pagamenti mensili inferiori rispetto a quasi tutte le alternative.

Inoltre, collaboriamo con straordinari istituti di credito che ci aiutano a offrire queste tariffe più basse e ti danno ancora più flessibilità in base alla tua situazione finanziaria.

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L'età è uno dei fattori che le banche prendono in considerazione quando valutano le domande di mutuo . Non esiste un'età massima ufficiale oltre la quale non è possibile richiedere un mutuo, ma gli istituti finanziari e le banche stabiliscono il proprio limite di età in linea con le proprie politiche di rischio. Questo tende ad essere circa 75 .

L' età ha un impatto quando si richiede un mutuo perché più anziano è il potenziale mutuatario, maggiore è il rischio di insolvenza. Di conseguenza, gli istituti finanziari stabiliscono il limite di età per i richiedenti un mutuo nelle loro polizze di rischio.

L'età del richiedente e il periodo di rimborso

Oltre al rischio di inadempimento, l'età del richiedente determina naturalmente il periodo di rimborso del mutuo . Più il richiedente è anziano, più breve sarà il periodo di rimborso. E più breve è il periodo di rimborso, più alte saranno le rate mensili.

Quali altre garanzie richiedono le banche?

In Italia, come abbiamo già accennato, le banche concedono raramente mutui a persone di età superiore ai 75 anni. Le condizioni per i clienti più anziani sono leggermente diverse da quelle per i richiedenti più giovani.

La maggior parte delle banche richiederà al richiedente di stipulare un'assicurazione sulla vita. Nel caso di una persona più giovane con un certo livello di reddito, possono anche richiedere una garanzia per ridurre al minimo il rischio.

Ma non si tratta solo di rischi. In effetti, i richiedenti più anziani hanno alcuni vantaggi come una pensione mensile fissa, che implica stabilità finanziaria. E se la pensione statale è integrata da un piano pensionistico privato o da un reddito extra come l'affitto di un immobile, la situazione è ancora più favorevole. Anche altri casi, come possedere un immobile o avere risparmi in fondi di investimento, possono aiutare a ridurre la rata se necessario.

Sebbene ogni caso venga analizzato nel merito, è importante tenere a mente le raccomandazioni del Banca d'Italia quando si richiede un mutuo. Ad esempio, la durata del mutuo non dovrebbe superare i 30 anni e non dovresti destinare più del 35% del tuo reddito mensile alle rate del mutuo.

Criteri di approvazione al momento della concessione di un mutuo

Dopo l'ultima crisi economica, il mercato immobiliare sembra essere in via di guarigione, anche se a ritmi molto lenti. Le banche tornano a concedere mutui, anche se con maggiore cautela (non finanziano più con facilità il 100% del valore totale dell'immobile, né offrono tempi di rimborso così lunghi).

Nel clima attuale, potremmo dover aspettare a lungo se chiediamo alla nostra banca un mutuo ipotecario per l'acquisto di una casa .

Su quali requisiti insisteranno quando decideranno se concederci un mutuo? Quali aspetti ci aiuteranno a garantire il nostro mutuo?

Sebbene vi siano alcune differenze tra le banche, tutte seguono in gran parte gli stessi criteri in quanto la loro principale preoccupazione è la capacità di rimborso del mutuatario.

• Più precisamente, i fattori più importanti sono l' importo della valutazione e il prezzo di acquisto . Come si è detto, le banche oggi generalmente non sono disposte a finanziare più dell'80% del prezzo di acquisto, non tanto per il rischio di mancato pagamento da parte del mutuatario; più per il rischio che l'immobile ipotecato decada di valore. Detto questo, minore è l'importo che chiediamo, più è probabile che la banca ci conceda il prestito.
• Un altro punto importante è la nostra capacità di rimborsare l'importo che prendiamo in prestito, o, come è comunemente noto , il rapporto debito/reddito . Per calcolarlo, la banca valuterà il nostro reddito netto, principalmente osservando il nostro stipendio, ma anche altri redditi come il reddito da locazione o pensione, a condizione che lo abbiamo dichiarato nella nostra dichiarazione dei redditi e possiamo dimostrarlo.
• In linea di massima, quando paghiamo rate mensili sul nostro prestito , non dovremmo spendere più del 30% del nostro reddito regolare . È meglio fare in modo che possiamo permetterci di pagarlo comodamente, soprattutto nel caso di prestiti a tasso variabile, in cui le rate possono e oscillare nel tempo.
• La stabilità del lavoro è un altro punto che conta a nostro favore quando si tenta di ottenere un mutuo. Più è affidabile la nostra solvibilità, meglio è. La banca esaminerà una sintesi storica della nostra vita lavorativa (settore e tipo di contratto, anzianità presso la nostra azienda, eventuali lacune nel nostro rapporto di lavoro, ecc.). Offrire un garante per ridurre il rischio di mancato pagamento può anche rassicurare la banca e quindi contare a nostro favore.
• La banca controllerà anche il nostro debito esistente o la nostra capacità di indebitamento e cercherà eventuali ritardi di pagamento o inadempienze. Nel primo caso, calcoleranno tutto il reddito che dichiariamo. Si noti che i lavoratori autonomi che non dichiarano tutto ciò che ricevono possono essere svantaggiati qui.
• Una volta esaminati questi aspetti, dovremo ovviamente presentare tutte le pratiche richieste dalla banca . In caso contrario, la banca potrebbe rifiutare la nostra richiesta di mutuo. Ciò include documenti personali che mostrano la nostra età e stato civile, lavoro, contratto di lavoro, estratti conto, documenti che dimostrano che non abbiamo altri debiti, ecc.
• Potrebbe anche aiutare le nostre possibilità se organizziamo altri prodotti con la banca. Sebbene da un punto di vista legale la banca non abbia il diritto di insistere su questi prodotti correlati, in pratica più prodotti accordiamo con la banca, meglio la banca può conoscerci e maggiori sono le nostre possibilità che dica di sì al nostro mutuo.

In ogni caso, prima di fare il grande passo, è importante confrontare ciò che ogni banca chiede e vedere quale prodotto si adatterebbe meglio.

La più grande differenza tra mutui a tasso fisso , mutui a tasso variabile e mutui misti sta principalmente nel modo in cui paghiamo il mutuo. Questa differenza significa anche condizioni finanziarie diverse. Se siamo combattuti tra queste opzioni, dovremmo concentrarci su tre aspetti: il tasso di interesse, la durata ed i rimborsi.

Con i mutui a tasso fisso, il tasso di interesse è lo stesso per tutta la vita del mutuo. Questo è utile per noi, poiché sappiamo quali saranno i nostri rimborsi e non avremo brutte sorprese se il benchmark (di solito l'Euribor) salirà. Tuttavia, il periodo di rimborso per i mutui a tasso fisso è generalmente più breve, il che significa che i rimborsi sono generalmente più elevati.

Con i mutui a tasso variabile, il tasso di interesse dipende dall'indice di riferimento e da uno spread fisso. Ciò significa che i rimborsi possono aumentare o diminuire a seconda dell'indice di riferimento. Il tasso di interesse viene solitamente aggiornato ogni sei mesi. Tuttavia, il termine di rimborso dei mutui a tasso variabile è solitamente più lungo, il che significa rimborsi inferiori.

I mutui misti abbinano una rata fissa mensile per i primi anni, con la restante parte a tasso variabile. Nel corso del primo anno, circa, i mutui a tasso variabile hanno anche un tasso di uscita fisso , dopodiché l'indice di riferimento viene combinato con lo spread.

Nella scelta di un mutuo bisogna tenere in considerazione la nostra capacità di risparmio, la nostra situazione personale e, soprattutto, se preferiamo la sicurezza di pagare sempre lo stesso, in minor tempo, o rate minori soggette a variazioni dell'Euribor. Ti consigliamo di soppesare i pro ei contro di ogni tipologia di mutuo utilizzando un simulatore di mutuo (ci sono simulatori sia per il mutuo a tasso fisso che per quello variabile).

Possiamo ridurre gli interessi sul nostro mutuo?

Sì. Una volta che abbiamo organizzato il nostro mutuo, ci sono diversi modi in cui possiamo ridurre gli interessi. Questi includono l'organizzazione di prodotti in combinazione con il mutuo, come il deposito diretto del nostro stipendio, le carte di credito e l'assicurazione sulla casa e sulla vita). La percentuale del valore di perizia della nostra casa influenza anche gli interessi che paghiamo (maggiore è la percentuale, maggiore è lo spread), sia che abbiamo scelto un mutuo a tasso fisso, a tasso variabile o misto. Lo stesso accade con il nostro stipendio, in tutti e tre i casi: più alto è il nostro stipendio, meno paghiamo.

Termini di rimborso

I mutui a tasso variabile hanno solitamente termini di rimborso più lunghi rispetto ai mutui fissi. Parliamo di 40 anni per il primo, contro 30 anni per il secondo.

Rimborso anticipato

Estinguere il mutuo e ripagarne una parte prima del piano è fortemente raccomandato, ma fai attenzione! La banca può addebitare commissioni di rimborso anticipato: la commissione di recesso durante i primi cinque anni, nel caso di mutui a tasso variabile; e la commissione per il rischio di tasso di interesse per i mutui a tasso fisso.

Cambiare piano?

La nostra banca o istituto finanziario ci consentirà di passare da un'opzione all'altra se abbiamo già stipulato un mutuo.

La surrogazione di un mutuo consiste nella modifica di una o più delle parti contraenti, ad esempio in caso di cambio di mutuatari o di cambio di istituto finanziario o banca. Ci sono alcuni tipi:

Cambio di banca

E' noto come surrogazione del creditore. Consiste nel trasferire il mutuo da una banca all'altra. Il motivo è solitamente quello di migliorare il termine, la diffusione, ecc.

Surroga del debitore

Consiste nel modificare le parti del mutuo ma nel mantenerlo presso la stessa banca. Uno scenario comune per questo tipo di surroga è quando qualcuno acquista un immobile e subentra nell'ipoteca del venditore.

Surrogazione del creditore

Consiste nello spostare un mutuo da una banca all'altra, solitamente per migliorare la durata, lo spread, ecc.

Surroga al prestito del committente

Questo è quando i proprietari di casa su un complesso residenziale surrogano il loro mutuo al prestito iniziale del promotore immobiliare.

Come posso vendere casa con mutuo?

È normale essere assaliti dai dubbi quando si pensa di vendere casa con mutuo: il mutuo è a pagamento, ed è meglio vendere immobili senza spese. Bisogna mantenere la calma: questa è una situazione molto comune: il 60% dei proprietari di immobili ceduti nel 2018 è riuscito a estinguere il prestito. E la vendita può andare senza intoppi se la facciamo bene. Dobbiamo solo considerare una serie di aspetti.

La prima cosa è cercare di vendere per più di quanto dobbiamo alla banca, così possiamo rimborsare il prestito quando la vendita andrà a buon fine. Questo significa che potremo rimborsare il prestito il giorno in cui firmeremo l'atto davanti al notaio, che potrà quindi certificare che l' immobile è libero da spese .

Ciò significa che abbiamo bisogno di un certificato del debito residuo (o del saldo pendente), che possiamo richiedere alla banca. Questo certificato mostra i pagamenti effettuati e in sospeso e le spese di rimborso del mutuo.

Quando abbiamo venduto la nostra casa, dobbiamo saldare il debito ipotecario, richiedere un certificato di saldo zero o debito alla banca e consegnarlo al notaio o all'acquirente, che dovrebbe cancellare l'iscrizione al catasto. Tuttavia, dobbiamo pagare le spese di rimborso.

Cosa succede se vendiamo la proprietà per meno di quanto dobbiamo?

Purtroppo, dovremo continuare a ripagare il prestito. Ciò significa destinare tutto il denaro dalla vendita al pagamento del debito, e saldare il resto attraverso un nuovo prestito della banca, con la corrispondente commissione e interessi di sistemazione, e clausole diverse da quelle del nostro mutuo.

Surrogazione ipotecaria

Un'altra opzione è la surroga del nostro mutuo, cioè mantenere il mutuo ma cambiare proprietario. Dobbiamo dare alla banca un preavviso di trenta giorni.

Ciò avvantaggia l'acquirente, consente di risparmiare sulle pratiche burocratiche e sui costi che deriverebbero dall'organizzazione di un nuovo mutuo, poiché alcuni costi, come l'analisi del rischio e la surrogazione, sarebbero a carico del venditore.

Tuttavia, ciò significa che il nuovo mutuatario non sarebbe in grado di negoziare le condizioni del prestito o scegliere la banca.

Estinguere il mutuo prima di vendere

Infine, potremmo estinguere il mutuo prima di vendere la nostra casa.

Ciò significa che non ci sarebbe alcun addebito su di essa.

Passi per vendere casa con mutuo e comprarne una nuova

• Il primo passo è calcolare il prezzo di mercato della nostra casa .
• Dobbiamo considerare quanto ci è costato , quanto del mutuo dobbiamo ancora pagare e il prezzo per cui lo venderemo.
• Possiamo richiedere una perizia .
• Una volta fatto ciò, possiamo richiedere un certificato di saldo in sospeso . La nostra banca lo farà gratuitamente.
• Infine, dobbiamo decidere come vogliamo effettuare la vendita , in base alle opzioni che abbiamo appena considerato.

Che cos'è un mutuo transitorio?

I prestiti transitori sono pensati per far fronte a questi cambiamenti, consentendoci di accendere un'ipoteca sulla nuova proprietà senza estinguere l'ipoteca precedente. Ciò include anche un periodo di grazia iniziale in modo che i pagamenti mensili non aumentino troppo durante la vendita della casa iniziale. Ma ci sono alcuni aspetti negativi, come rimborsi più elevati se non vendiamo il prima possibile.

Nel peggiore dei casi, ciò potrebbe comportare la perdita di entrambi gli immobili, in quanto entrambi utilizzati a garanzia del mutuo. Corriamo anche il rischio di vendere la nostra proprietà per meno del debito residuo.

Euribor è l'acronimo di Euro Interbank Offered Rate. Questo è il tasso di interesse al quale gli istituti di credito si prestano denaro, che viene spesso definito "il prezzo del denaro".

L'Euribor è pubblicato quotidianamente, ma in realtà non si riferisce a un unico tasso di interesse. In realtà è una media dei tassi ai quali le banche europee si prestano denaro a vicenda in un determinato periodo. Esiste un valore Euribor per ciascuno dei termini Euribor definiti: una settimana, un mese, tre mesi, sei mesi e dodici mesi. La media mensile dell'Euribor a 12 mesi è quella più utilizzata come benchmark per i mutui.

Come si calcola l'Euribor?

L'Euribor è calcolato dall'European Money Markets Institute in base ai tassi di interesse che richiede ogni giorno a ciascuna delle banche della zona euro.

L'Euribor è calcolato eliminando il 15% più alto e il 15% più basso dei tassi di interesse presentati e calcolando la media aritmetica dei valori residui.

In che modo l'Euribor influisce sulla mia rata del mutuo?

I prestiti ipotecari possono avere tassi di interesse fissi o variabili, sebbene i tassi variabili siano più comuni.

Nei mutui a tasso variabile, l'importo che paghiamo ogni anno dipende da due componenti:

• Lo spread: la parte fissa che va ad aggiungersi all'Euribor, che negoziamo con la banca.
• L'indice di riferimento: il tasso di interesse utilizzato come benchmark, al quale viene applicato lo spread. Nella maggior parte dei casi, questo benchmark è l'Euribor.

Pertanto, l'interesse che paghiamo alla banca per il nostro mutuo è in gran parte determinato dall'Euribor. In un mutuo a tasso variabile, se l'indice Euribor scende, cala anche l'interesse sul nostro mutuo. Ma se sale l'Euribor, sale anche l'interesse sul nostro mutuo.